Canlı sohbete katılmak, haber, uzman görüşü ve piyasa sinyallerini anında almak için TELEGRAM, TWITTER, FACEBOOK, INSTAGRAM’dan bizi takip edin.
Çin’in konut piyasası çöküyor ve onu kurtaracak kimse kalmadı. Geliştiriciler sıkışmış durumda, alıcılar ortada yok ve nüfus hızla düşüyor. Ülkenin emlak karmaşası bu yıl başlamadı. 2020 sonlarından bu yana spiraller halinde devam ediyor ve şimdi son darbe demografik: ev satın alacak daha az insan var. Bu, daha fazla boş daire, daha az ev satışı ve gerçek bir çözüm olmadan kan kaybeden bir emlak sektörü anlamına geliyor.
Rakamlar acımasız. Goldman Sachs bu hafta, Çin’in kentsel alanlardaki yeni konut talebinin, 2017’deki 20 milyon birimden düşerek yılda 5 milyon birimin altında takılıp kaldığını söyledi. Sorun basit. Daha az insan doğuyor, daha fazla insan ölüyor ve şehirlerde büyüme kalmadı. CNBC’nin bildirdiğine göre, bankanın ekonomistleri Pazartesi notlarında, “Azalan nüfus ve yavaşlayan kentleşme, konut için demografik talebin azaldığını gösteriyor,” diye yazdı.
Daha Az Bebek, Daha Az Alıcı, Daha Az Satılan Ev
Dünya Bankası, Çin nüfusunun 2035 yılına kadar 1,39 milyarın altına düşmesini bekliyor, bu bugünkü 1,41 milyara kıyasla bir düşüş. Economist Intelligence Unit kıdemli ekonomisti Tianchen Xu, düşüşün daha az doğum ve yaşlanan nüfusa bağlı daha fazla ölümden kaynaklandığını söyledi.
Goldman Sachs, bunun bu on yılda her yıl yarım milyon birimlik konut talebini düşüreceğini ve bu etkinin 2030’larda daha da artacağını ekledi: her yıl 1,4 milyon daha az ev satılacak. 2010’larda, nüfus artışı her yıl talebe 1,5 milyon birim ekliyordu. Bu durum şimdi tamamen tersine döndü.
Ülke bunu düzeltmeye çalıştı. 2016’da Pekin, tek çocuk politikasını sona erdirdi. Ayrıca insanları daha fazla çocuk yapmaya teşvik etmek için nakit teşvikler de sundular. Hiçbiri işe yaramadı. Doğurganlık oranları düşmeye devam etti. Xu, bu politikaların “sınırlı etkisi” olduğunu, çünkü düşük gelir, istikrarsız işler ve çocuk sahibi olmanın yüksek maliyeti gibi gerçek hayattaki sorunları çözmediğini söyledi. Ayrıca birçok genç insanın evliliği ertelediğini, bunun yerine kariyer seçtiğini veya hiç aile kurmakla ilgilenmediğini belirtti.
Çöküş okullarda da görülebilir. Eğitim Bakanlığı’nın verilerine göre, son iki yılda Çin genelinde yaklaşık 36.000 anaokulu kapandı. 10 milyondan fazla okul öncesi öğrencisi sistemden kayboldu. İlkokul sayısı 2022 ile 2024 arasında neredeyse 13.000 azaldı, bu da bir zamanlar kilit mahallelerde fiyatları yükselten eğitime dayalı konut talebini ortadan kaldırıyor.
İnsanlar eskiden en iyi okulların yakınında yaşamak için prim öderlerdi. Şimdi bu primler buharlaşıyor. Daiwa Capital Markets’ın emlak analisti William Wu, daha az çocuğun ve değişen kayıt kurallarının bu evlerin aynı değeri taşımadığı anlamına geldiğini söyledi. Yerel yönetimler de eskiden fiyatları artıran bölge tabanlı okul erişimini azaltıyor.
Pekin’de bir annenin CNBC’ye, dairesini iki yıl önce şehrin ortalama fiyatının iki katına aldığını söylediği bildirildi. Bunu, 7 yaşındaki oğlunun iyi bir devlet okuluna girebilmesi için yapmıştı. Ancak şimdi dairenin değeri %20 daha az. Bu zaman çizelgesi, Wind Information’ın 2023’teki birinci sınıf kayıtlarının yirmi yılın en yüksek seviyesi olduğunu gösteren verileriyle eşleşiyor – oğlunun okula başladığı 2024’te tekrar çökmeden hemen önce.
Kimse Almadıkça Fiyatlar Daha Sert Düşüyor
Emlak piyasası, 2020 sonlarında başlayan çöküşten kurtulamadı. Ulusal ve yerel hükümetin eylemleri, düşüşü yavaşlatmak için pek bir şey yapmadı. Geçtiğimiz Eylül ayından bu yana bir dizi önlem alındı, ancak bunlar neredeyse hiç etki yaratmadı. Macquarie’nin baş Çin ekonomisti Larry Hu, Mayıs ayında yeni ev fiyatlarının son yedi ayın en hızlı düşüşünü yaşadığını söyledi. İki yıldır fiyatlar düşmeye devam ediyor.
Satışlar da aynı hızla düşüyor. Bu ayın ilk yarısında, Çin’in 30 büyük şehrinde yeni konut satışları bir önceki yıla göre %11 düştü. Bu, Mayıs ayındaki %3’lük düşüşten daha kötü. Hu, hükümet piyasayı desteklemeye çalışsa da, hiçbirinin kanamayı durdurmadığını ekledi.
Goldman, kentsel yaşamdaki artışın önümüzdeki birkaç yıl içinde yavaşlamasını bekliyor. Bu, büyüme hikayesinden geriye kalanı öldürüyor. Wu da aynı fikirdeydi. Çin’in demografik çöküşünün mülkiyet üzerindeki gerçek etkisinin bir anda vurmayacağını söyledi. Onlarca yıl sürecek. Yine de, “bu düşüşün bir kısmı sürekli kentleşme ve konut yükseltme talebiyle telafi edilecek,” diye belirtti. Ancak şu anda, bu yükseltmeler yeterince hızlı gelmiyor.
